2014年05月21日

未入账销售强稳 產业股业绩有支撑。

  未入账销售强稳產业股业绩有支撑 在內外因素夹攻之下,富时大马综合指数今年盘中交易多次失守1600点心理扶持水平,甚至在8月25日险失1500点,盘中一度下探至1503点。无论如何,富时大马综指在9月份收復部份失地,大部份时间在1600点以上水平交易,更在9月17日回弹至1681.54点。然而,在缺乏利好消息下,综指再度回软,9月29日盘中交易再度失守1600点,惟最后以1603.32点闭市,成功守住1600点。9月最后一个交易日,综指以1621.04点告別2015年第3季,3个季度以来共跌140.21点或7.96%。在马股顛簸之际,產业股的表现其 实落后大市,產业指数从年头至9月30日重挫了129.67点或10.09%,至1156点。分析员將產业股表现跑输大市,归因于房市长时间低迷,因为消 费者的可负担能力滑落,以及银行实施更严谨的借贷措施。分析员虽然形容產业股正处于「冬眠」状態,但是该领域强劲的未入账销售,將支撑它们的业绩表现。大眾投行分析员指出,鉴于国內消费者的可负担能力日益下降,以及银行严谨审批房贷,衝击產业领域及拉低销售成长,导致產业公司纷纷下修它们在今年初设定的销售目標。他表示,大马7月份住宅產业贷款申请的成长持续呈跌,按年下滑3.3%;更令人担忧的是,住宅產业贷款批准按年急跌17.8%,意味著国內银行批贷標准越来越严谨,这料將进一步拉低產业市场的需求,因为消费者无法取得融资。「接著下来,在目前家庭债务高企的情况下,我们相信,国內银行將继续严谨审批贷款。」除了银行更严谨审批贷款,该分析员认为,大马股市今年跌跌不休,也是衝击房產领域的主因之一,这是因为股市与房市將相互影响。综指节节败退他说,令吉贬值和全球经济成长放缓2大不利因素,使到富时大马综合指数兵败如山倒,该指数年初至今共下滑7.52%,或132.45点,至10月2日的1628.80点,间接影响產业领域的买气。他补充道,这是因为股市与房市拥有相当强的相互关係,即股市大好可带动產业领域的需求,这是因为投资者把他们从股市创造的財富,倾向于投资在房產领域。反之,一旦股市表现不佳,房產领域的需求也將受到影响。他举例,综指在1998-1999年亚洲金融风暴期间暴跌51%,当时大马住宅產业需求量也隨之大跌30%。不过,在2008至2009年全球金融风暴期间,综指虽然惨跌37%,但大马住宅產业需求量仅微跌2%。大眾投行在此前已將综指2015年杪目標从1830点,下修至1740点。强劲未入账销售支撑分析员表示,虽然目前的营运环境艰鉅,不过,房屋价格崩盘的机率微小。屋价不会崩盘「有鑑于房產价格过去3年平均攀高10%,在排除任何不可预测的变数后,我们认为,房屋价格將企稳在现有水平。因此,我们相信,產业公司的资產价值,如地皮和投资资產的价值依然完好。」他指出,儘管一些发展商已经下修它们的销售目標,但这仍不足以敲起「预警」响钟,因为它们的销售目標仍相当可观,而且高于產业领域领头羊--实达集团在2004至2010財政年期间10亿至20亿令吉的平均销售额。整体而言,该分析员称,大部份发展商2015年次季营业额依然走高,主要是由健康的未入账销售支撑,所以,他看好產业股2015年下半年的营业额,將继续交出令人鼓舞的表现。可负担房集焦「而且,我们发现,由于领域充满挑战,今年推出的新盘规模较小,並且发展商將焦点放在价格可负担的有地房產。」大眾投行分析员透露,今年以来令吉匯率走贬和股市大挫的情况,是出乎他的意料。他遗憾地说,「在早前,我们还期待房產领域会在降息行动下復甦,然而,但如今降息举措变得渺茫,归咎于令吉疲软的表现。」他指出,马股陷入下跌的漩涡,这对週期性行业如產业,带来更大的压力。马股的產业指数目前的交易水平对账面价值折价约35%,而在上一次的风暴时,该指数相较账面价值折价高达53%。然而,大眾投行分析员强调,账面价值仅用来评估大部份產业发展商的表现,因账面价值所涵盖的地皮价值是歷史数据,不能真正反映其资產的合理价值。他指出,由于市场谨慎情绪和財富递减效应,產业股如今是以低于歷年平均估值进行交易。他说,规模较大的发展商如实达集团,目前是以账面价值的1.2倍交易,在2008-2009年全球金融危机时则是1.4倍。受到最大衝击的產业股则是UEM阳光,该股目前的交易价是账面价值的0.65倍而已。下一轮反弹可观「无可否认,產业股与它们的歷史平均估值比较,目前处在便宜的水平,即价格低于歷史平均估值约35%。因此,我相信產业股將在下一轮的反弹,拥有不俗的上涨潜能。」分析员指出,发展商的盈利主要是来自地皮价格升值和发展盈利。他说,假设发展商的盈利仅来自发展盈利,以產业股目前的估值和股价计算,房產价格应该下跌10至20%,大部份產业目前的股价大幅度低于重估后资產净值,有者的折价幅度高达70%。「这显示估值受压,就好比1997-1998年亚洲经济风暴时期,房屋价格指数下跌9.5%;不过,在2008-2009年全球金融危机期间,HPI却上扬了1.5%。」在目前低迷的环境,拥有较低持有成本如便宜地皮和资產负债表强劲的公司,比较受到大眾投行分析员的青睞。对于那些股价比账面价值折价超过50%的股项,投资者可以借此以比购买產业更便宜的方式,投资在实质资產。「目前產业市场低迷的情况,可能比预期需要更长的时间復苏,不过以目前產业股的股价计算,它们平均提供3%周息率。」估值吸引兼抗跌產业3雄喊买隨著营运环境面临挑战,相信產业价格上涨的幅度將放缓,短期需求也会受到影响,因经济走缓和股市看跌,造成財富递减效应和融资不易。因此,分析员表示,產业股预料將继续交投淡静,直到情况復苏。考虑到低迷的市况,他建议估值具吸引力,且抗跌能力强的行业领头羊,如实达集团、UEM阳光和怡保花园。实达销售料可达標该公司未入账销售达110亿令吉,可提供2至3年的盈利能见度。从年初至今的销售额来看,2015財政年40亿令吉的销售目標料可达標。实达集团目前拥有约4000英亩地皮,发展总值料超过700亿令吉。该公司主要发展项目,包括实达EcoTempler、实达 EcoHill2、实达EcoForest和实达FederalHill,发展总值分別为19亿令吉、50亿令吉、11亿令吉和80亿令吉。UEM阳光受拖累由于UEM阳光將近80%的地皮位于柔佛依斯干达,该股表现被当地供过于求的隱忧拖累,而令人失望。儘管如此,大眾投行分析员仍看好该公司能在市场先发製人,因为其地皮成本是最便宜之一,加上地点良好。与此同时,该公司亦是努沙再也的最大地主,持有约1万1000英亩地皮,预估发展总值为1000亿令吉。怡保花园抗跌能力强大眾投行分析员看好怡保花园超过75%的盈利,来自零售商店和办公室的租赁收入,这是强稳的持续性盈利贡献,所以该股的抗跌能力强。该公司旗下位于柔佛的新广场–谷中城Southkey首阶段项目,预料將在2017年下半年开幕。该综合发展项目总值80亿令吉,將分阶段发展,包括购物商场、含870间套房的3栋酒店、4座办事楼和1栋服务式公寓,整个项目看预计將耗12年发展。至于海外项目,该公司也希望在2015年下半年在英国伦敦推出新项目,是项综合发展计划,发展总值达42亿令吉。